El banco te preaprobar 180.000 € pero no te dice en cifra clara cuánto sales de bolsillo cada mes. Comparas dos ofertas: una al 3,2 % a 25 años y otra al 3,5 % a 30. Sin saber calcular hipoteca, firmas por la cuota "más baja" que en realidad te cuesta más intereses totales.
La cuota mensual depende de capital prestado, tipo de interés anual y plazo en meses. También de si es tipo fijo, mixto o variable —la simulación inicial suele ser fijo teórico. FORMARTIO proyecta cuota para que compares escenarios antes de la cita con el gestor.
Ejemplo real: 200.000 € al 3,5 % en 25 años
Capital: 200.000 €. Tasa anual: 3,5 %. Plazo: 25 años = 300 meses. Tasa mensual ≈ 0,002917 (3,5 % ÷ 12).
Fórmula cuota clásica: C × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1]. Con estos datos, cuota mensual orientativa ≈ 1.001 € solo capital e intereses —sin seguros de hogar, vida ni comisiones que el banco añade después.
Total pagado en 25 años: ~300.300 €. Intereses totales: ~100.300 € sobre los 200.000 € prestados. calcular hipoteca te muestra que alargar plazo baja cuota pero encarece intereses.
Mismo capital, distinto plazo
200.000 € al 3,5 % a 20 años (240 meses): cuota ≈ 1.160 €, intereses totales ~78.400 €. Cuota sube 159 € al mes pero ahorras ~22.000 € en intereses vs 25 años.
200.000 € al 3,5 % a 30 años: cuota ≈ 898 €, intereses totales ~123.200 €. La cuota alivia 103 € mensuales pero pagas ~23.000 € más de intereses que en 25 años.
Paso a paso para simular hipoteca
- Define capital a financiar —precio vivienda menos entrada y gastos si los separas.
- Anota TAE o tipo nominal anual que te ofrece el banco.
- Elige plazo en años —20, 25, 30— según edad y capacidad de pago.
- Abre Calculadora de hipoteca en FORMARTIO e introduce monto, tasa y plazo.
- Compara cuota e intereses totales entre escenarios antes de negociar condiciones.
Lo que la cuota no incluye
Seguro de hogar obligatorio, seguro de vida vinculado, comisión de apertura amortizada, impuestos de escritura —AJD—, comunidad, IBI. Regla prudente: cuota hipotecaria ≤ 30–35 % de ingresos netos del hogar incluyendo seguros estimados.
Tipo variable: cuota inicial baja puede subir si Euríbor o índice local sube. Simula +1 % de tipo para estrés.
Calcular hipoteca con entrada mayor
Vivienda 250.000 €, entrada 20 % = 50.000 €, capital 200.000 € —ejemplo anterior. Entrada 30 % = capital 175.000 €: cuota baja a ~876 € al 3,5 % / 25 años, intereses totales ~87.800 €.
Amortización parcial anticipada: 10.000 € extra al año 5 reduce intereses totales más que elegir plazo más largo desde inicio —repasa simulación tras cada amortización.
Errores antes de firmar
Mirar solo cuota sin intereses totales. No reservar fondo para gastos de notaría y tasación. Confundir preaprobación con hipoteca firmada —capacidad de endeudamiento no es contrato.
Comparar oferta en TAE distinta sin leer letra pequeña de bonificaciones que expiran al año —recalcular hipoteca sin bonos antes de decidir.
Cuota interés solo primeros años en préstamo francés: misma cuota, pero al inicio pagas más interés que capital; amortización acelerada manual compensa si puedes.
Antes de firmar a 30 años porque la cuota "cabe", mira el coste total del crédito. Calcula tu hipoteca en FORMARTIO, compara plazos y entra a la notaría con números claros en la mano.